Jak přemýšlí odhadce? Co všechno vidí během jedné prohlídky nemovitosti
„Soused prodal stejný byt za 8 milionů. Tak proč ho odhadce ocenil jen na 7,3 milionu?“
Tuhle otázku slýcháme od makléřů pravidelně. A dává smysl. Z pohledu majitele to skutečně vypadá nelogicky. Soused prodal, cena byla vyšší, byt je přece stejný.
Jenže odhadce nepřišel stanovit prodejní cenu. Přišel stanovit hodnotu, kterou dokáže odborně obhájit před bankou, investorem nebo soudem.
A právě v tom je zásadní rozdíl.
Většina klientů ho nepochopí, dokud jim ho někdo nevysvětlí. A tím někým jste často právě vy jako realitní makléř.
Odhadce nezačíná prohlídkou
Většina lidí si myslí, že práce odhadce začíná ve chvíli, kdy vstoupí do bytu.
Ve skutečnosti přichází na prohlídku s již vytvořeným prvním obrazem nemovitosti.
Předem si prostuduje:
- list vlastnictví,
- katastrální mapy,
- technickou dokumentaci,
- územní informace,
- dostupná tržní data.
Prohlídka pak slouží k tomu, aby si své předběžné závěry potvrdil nebo naopak zpochybnil.
Co odhadce při prohlídce skutečně vidí
Fotografie jsou pouze vedlejším produktem jeho práce.
Odhadce sleduje věci, které majitel často přestal vnímat před lety nebo si jich nikdy nevšiml.
Například:
- praskliny v konstrukci naznačující sedání domu,
- známky vlhkosti za nábytkem,
- opotřebení technických prvků,
- stavební úpravy bez povolení,
- nesoulad skutečného stavu s dokumentací.
Typickým příkladem je příčka postavená bez stavebního povolení, která neodpovídá půdorysu v dokumentaci.
Každý takový detail může ovlivnit výslednou hodnotu nemovitosti, protože odhadce musí svůj závěr obhájit. A banka, investor nebo soud se na podobné skutečnosti dříve či později zeptají.
Proč odhadce nepracuje s cenami z inzerce
„Podobné byty se prodávají za 9 milionů.“
To je argument, který odhadci slýchají velmi často.
Jenže nabídková cena říká pouze to, za kolik chce prodávající prodávat. Neříká, za kolik byla nemovitost skutečně prodána.
Právě proto profesionální odhadci pracují především s realizovanými prodeji.
Rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou může být výrazný a u dražších nemovitostí představovat stovky tisíc korun.
Odhadce tedy pracuje s tím, co trh skutečně zaplatil, nikoliv s tím, co si prodávající přál získat.
Neexistují dvě stejné nemovitosti
Soused sice prodal „stejný“ byt, ale odhadce při porovnávání sleduje mnohem více parametrů.
Posuzuje například:
- patro,
- přítomnost výtahu,
- orientaci bytu,
- technický stav domu,
- balkon nebo terasu,
- parkovací stání,
- právní omezení.
Na první pohled podobné nemovitosti mohou mít rozdílnou hodnotu v řádu stovek tisíc korun.
Tyto rozdíly odhadce zohledňuje pomocí korekcí, které systematicky upravují výslednou hodnotu.
Právě proto bývá jeho výsledek někdy překvapivý.
Právní stav je místo, kde makléři nejčastěji chybují
Technický stav bývá na první pohled vidět. Právní stav nikoliv.
Přitom právě ten může mít na výslednou hodnotu zásadní dopad.
Nejčastější problémy jsou:
- věcná břemena,
- exekuce,
- zástavní práva,
- nesoulad dokumentace se skutečným stavem,
- nezkolaudované stavební úpravy.
Majitel o nich často neví nebo je nepovažuje za důležité.
Odhadce je však musí prověřit, protože přímo ovlivňují budoucí prodejnost nemovitosti.
Byt s věcným břemenem představuje pro banku jinou zástavu než identický byt bez právního omezení.
Proto se makléřům vyplatí právní stav prověřit ještě před zahájením prodeje. Pokud se problém objeví až při bankovním odhadu, komplikuje celý obchod ve chvíli, kdy je vše připravené k podpisu.
Proč odhadce a makléř někdy dochází k jiné ceně
Makléř a odhadce neodpovídají na stejnou otázku.
Makléř pracuje s aktuální poptávkou, marketingem a prodejní strategií.
Odhadce pracuje s metodikou, daty a odbornou odpovědností za svůj závěr.
Jeho výsledek musí obstát při nezávislé kontrole banky, investora nebo soudu.
Proto se jejich čísla mohou lišit, aniž by jeden z nich dělal chybu.
Proč by měl makléř rozumět práci odhadce
Čím lépe rozumíte logice odhadce, tím lépe dokážete:
- připravit klienta na financování,
- obhájit navrženou cenu,
- vysvětlit rozdíly mezi tržní a odhadní hodnotou,
- předejít problémům při schvalování hypotéky,
- zabránit situaci, kdy bankovní odhad překazí obchod na poslední chvíli.
Znalost způsobu práce odhadce je jednou z nejpraktičtějších dovedností, kterou může realitní makléř získat.
Chcete pochopit, jak odhadce skutečně přemýšlí?
Jak odhadci vybírají srovnatelné nemovitosti? Jak nastavují korekce? A kde se jejich pohled nejčastěji liší od pohledu makléře?
To vše podrobně rozebíráme v kurzu „Jak přemýšlí odhadce – Oceňování nemovitostí pro realitní makléře“.