Praktický přehled pro vlastníky pozemků, bytů a staveb
Daň z nemovitých věcí je jednou z nejčastějších daňových povinností vlastníků nemovitostí. Přestože se její princip může zdát jednoduchý, v praxi často vznikají nejasnosti – zejména po legislativních změnách, které v posledních letech ovlivnily výši daně i způsob výpočtu.
V tomto článku si krok za krokem vysvětlíme, jak správně spočítat daň z nemovitosti pro rok 2025, kdy se podává daňové přiznání a jaké jsou aktuální sazby.
1. Co je daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitosti (oficiálně daň z nemovitých věcí) se skládá ze dvou částí:
-
daň z pozemků
-
daň ze staveb a jednotek (bytů, nebytových prostor)
Povinnost podat daňové přiznání má každý, kdo se stal vlastníkem nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí — a to nejpozději do 31. ledna následujícího roku po nabytí.
Pokud už daňové přiznání jednou podáno bylo a v mezidobí nedošlo ke změně (např. prodeji, přístavbě, změně druhu pozemku apod.), další roky se přiznání znovu nepodává. Finanční úřad pouze zasílá každoročně platební údaje.
2. Kdy se daň platí
V roce 2025 platí tyto termíny:
-
do 31. května 2025 – splatnost jednorázové platby (pro daň do 5 000 Kč),
-
do 31. května 2025 a 1. prosince 2025 – první a druhá splátka (pro daň vyšší než 5 000 Kč).
3. Základní princip výpočtu
Výpočet daně z nemovitosti vychází ze tří hlavních údajů:
-
Typ nemovitosti (pozemek, stavba, jednotka),
-
Výměra v m² (z katastru nemovitostí),
-
Sazba daně a koeficienty podle obce.
a) Daň z pozemků
Základem je výměra pozemku v m², vynásobená:
-
základní sazbou daně, která se liší podle druhu pozemku (např. orná půda, stavební pozemek, zahrada),
-
koeficientem podle obce (1,0 až 5,0 podle velikosti obce),
-
a případně místním koeficientem (stanovuje obec, např. 2 nebo 3).
Příklad:Pozemek o výměře 800 m² v Praze, stavební pozemek:
0,20 Kč × 800 × 5 (koeficient pro Prahu) = 800 Kč ročně
b) Daň ze staveb a jednotek
Základem je zastavěná plocha (v m²) nebo podlahová plocha bytu, násobená:
-
sazbou podle typu stavby (např. 2 Kč/m² pro obytný dům, 10 Kč/m² pro podnikatelské objekty),
-
koeficientem obce,
-
a případně zvýšením o další koeficienty (např. podle počtu nadzemních podlaží).
Příklad: Rodinný dům o ploše 150 m² v obci s koeficientem 3,5:
2 Kč × 150 × 3,5 = 1 050 Kč ročně
4. Koeficienty obcí
Každá obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit tzv. místní koeficient, který daň násobí. Např. obec může stanovit koeficient 2, 3, 4 nebo 5, což může celkovou daň výrazně zvýšit.
Aktuální koeficienty pro rok 2025 najdete na webu Finanční správy ČR.
5. Jak se vyhnout chybám
Časté chyby při výpočtu daně z nemovitosti:
-
nesprávný druh pozemku v katastru,
-
zapomenutí na změnu užívání stavby (např. z garáže na ateliér),
-
opomenutí místního koeficientu,
-
špatný počet nadzemních podlaží.
Doporučujeme si údaje ověřit v katastru nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.cz) a v obecní vyhlášce.
6. Daňové novinky pro rok 2025
Od roku 2025 došlo k několika úpravám v sazbách a koeficientech – zejména u stavebních pozemků a podnikatelských prostor. Některé obce rovněž aktualizovaly své místní koeficienty, což může znamenat nárůst daně o desítky procent.
Zároveň je důležité sledovat termíny splátek – u větších daňových povinností (nad 5 000 Kč) je druhá splátka splatná 1. prosince 2025.