Z první řady #11: BTR projekty
Lessons learned z provozu: Co si odnášíme z nájemních projektů, které už fungují
Tady jsou ty nejzásadnější:
1. Dispozice: 2+kk a 1+kk jsou stálice. Ale 4+kk má budoucnost.
Napříč všemi projekty převažuje poptávka po 1+kk a 2+kk – to je stabilní základ.
Ale: AFI Home, Mint i Zeitgeist upozornili na trvale vysoký zájem o větší jednotky, především 4+kk.
- Tyto byty mají nižší fluktuaci,
- bývají déle obsazeny,
- a přitahují segment, který jinde nemá nabídku (např. rodiny, profesní expati).
Z praxe:
„Na 4+kk máme frontu. Ale na trhu je jich zoufale málo.“ (AFI Home, Třebešín)
2. Nevybavený pokoj = plus. Ne mínus.
AFI Home zvolila odlišný přístup:
→ obývací pokoj a ložnice jsou vybavené, ale třetí pokoj zůstává prázdný.
Výsledek?
- Nájemníci si pokoj přizpůsobují: dětský pokoj, home office, pokoj pro hosty.
- Projekt tak podporuje variabilitu a dlouhodobé využití bytu.
3. Interní správa a leasing se vyplácí
Mint, Zeitgeist i Trigema provozují správu i pronájem ve vlastní režii.
Výhody:
- větší kontrola nad kvalitou služeb,
- lepší vztah s nájemníky,
- rychlejší reakce na podněty nebo problémy,
- snazší práce s komunitou.
„Víme, kdo v bytě bydlí, a můžeme podle toho přizpůsobit komunikaci i nabídku služeb.“ (Mint)
4. Komunita není doplněk. Je to součást produktu.
Mint jako jeden z mála provozovatelů aktivně organizuje akce pro nájemníky:
- letní kino,
- slavnostní rozsvícení stromku,
- komunitní eventy ve vnitrobloku.
Efekt?
- vyšší loajalita,
- lepší vztahy mezi nájemníky,
- nižší anonymita → vyšší spokojenost.
5. Technologie musí být viditelné a srozumitelné
Smart Home, rekuperace, šedá voda, přístupové systémy – to všechno zaznělo napříč projekty (zejména Trigema a Zeitgeist).
Ale: ne každý nájemník je nadšený technologický nadšenec.
Důležité je:
- jasné uživatelské rozhraní,
- spolehlivost (např. přístup přes aplikaci musí fungovat vždy),
- a možnost servisu bez komplikací.
6. Kdo tu bude bydlet se mnou?
Zkušenosti ukazují, že nájemníci dnes neřeší jen cenu a lokalitu.
Zajímají se také o to:
- „kdo tady ještě bydlí?“
- „jak to bude fungovat, až se nastěhuju?“
- „bude tu klid? bude tu komunita?“
V Trigema – Fragment se podařilo vytvořit specifický mix nájemníků – pestrý, ale stabilní. A o tom nájemní produkt zjevně také je.
Shrnutí
„Nejde jen o počet bytů a výši nájmu. Jde o to, jaký život v těch bytech lidé žijí. A jestli je jim tam dobře.“
Z provozních dat a zkušeností vyplývá:
- vnitřní správa = lepší kontrola,
- variabilita bytu = větší udržitelnost,
- komunita = vyšší hodnota projektu,
- technologie = pokud slouží, jsou přijímány,
- větší byty = zajímavý tržní potenciál, který trh zatím málo využívá.
Tento článek je součástí Manuálu z Festivalu 2025 – Praktické poznatky z diskusí.
Manuál zakoupíte za 490,- Kč -> ZDE
