Z první řady #4:
Právní a daňové aspekty v nájemním sektoru
Panel s Michalem Hinkem, Davidem Padyšákem (DLA Piper), Štěpánem Hrubým (ASB Group) a Janou Domanovou (AFI Czech Republic and Germany) ukázal, že právní a daňové otázky nejsou jen „formalitami“. Správná rozhodnutí se musí udělat už při plánování projektu – ještě před stavbou. Právní a daňová strategie totiž rozhoduje o tom, zda projekt bude dlouhodobě fungovat, nebo narazí na překážky, které bylo možné předvídat.
Hlavní myšlenky a témata
Panelová diskuse o právních a daňových otázkách v praxi.
Účastníci sdíleli konkrétní zkušenosti z nastavování nájemních projektů a upozornili na klíčové body, které musí každý developer nebo investor pečlivě zvážit už ve fázi projektování.
Hlavní teze a citace:
„Nejlepší právní ochrana je dobře vybraný nájemník.“
Zajímavé poznatky:
- Přechod od prodeje k nájemnímu bydlení: AFI se rozhodla ukončit prodeje bytů a zaměřit se výhradně na dlouhodobé nájemní projekty – kvůli stabilnějším příjmům a lepší kontrole nad portfoliem.
- Nájemní byty vs. ubytovací služby – Ubytovací model: nárok na odpočet DPH, ale větší regulační nároky a vyšší DPH z nájemného. – Nájemní model: právně jednodušší, bez nároku na odpočet DPH. Pro nájemce je rozdíl neviditelný – pro developera zásadní.
- Vybavenost a služby: cena vs. očekávání Coworking, recepce nebo správa bytu zvyšují atraktivitu, ale nesmí dramaticky zatížit náklady.
- Rozdělení jednotek a katastrální zápisy – Není nutné rozdělit projekt na jednotky, pokud se neplánuje prodej jednotlivých bytů. – Možnost budoucího rozdělení musí být promyšlena už při plánování – kvůli flexibilitě exitu a požadavkům bank.
- Master lease struktura – Pomáhá získat bankovní financování díky garanci příjmu. – Dlouhodobě daňově a právně komplikovaná varianta, kterou je potřeba dobře zvážit už ve fázi návrhu.
- Právní rizika podnájmů Přenechání celého domu jedné společnosti a následné podnájmy mohou být právně riskantní a neudržitelné.
- Nájemní smlouvy a výběr nájemců – Standardní model: roční smlouvy s automatickým prodloužením. – Důkladné prověřování nájemců (výpisy z účtu, pracovní smlouvy, registry).
- Právnické osoby jako nájemci – Smlouvy s právnickými osobami mají slabší ochranu nájemníků, ale vyžadují pečlivou kontrolu užívání bytu.
- Flexibilita v rámci portfolia Spokojenost nájemníků podporuje jejich setrvání i při změně životní situace – „migrují“ v rámci portfolia developera.
Reflexe a souvislosti
Úspěšný nájemní projekt nezačíná až výstavbou nebo marketingem. Začíná správným nastavením právní a daňové struktury už ve fázi plánování.
Každé rozhodnutí – od volby modelu po nastavení smluv – ovlivňuje stabilitu výnosů, spokojenost nájemníků i budoucí flexibilitu projektu.
Tento článek je součástí série shrnutí z Festivalu nájemního bydlení.
Brzy také v našem Manuálu z Festivalu 2025 – praktickém shrnutí všeho, co na festivalu zaznělo.
Materiály z konference najdete ZDE.
