Z první řady #6:  Financování a ESG strategie nájemního bydlení

Z první řady #6: Financování a ESG strategie nájemního bydlení

Panel s Olgou Kaizar (Rowan Legal), Ritou Šafránkovou (Trinity Bank) a Leem Javorkem (DLA Piper) přinesl velmi konkrétní pohled na to, co banky při financování nájemních projektů dnes skutečně chtějí.
A proč bez ESG strategie nemusíte vůbec začínat.

Hlavní myšlenky a témata

Panelová diskuse o financování nájemního bydlení
Zkušenosti bankéřů, právníků i poradců ukázaly, že financování nájemního bydlení je dnes standardní produkt – ale s vlastním souborem pravidel.

Hlavní teze a citace:

„Nájemní bydlení je dnes standardní bankovní produkt – ale není pro každého.“

Zajímavé poznatky:

1. Banky financují nájemní bydlení – ale ne za každou cenu
   – LTV standardně 50–60 %.
   – Hodnotí se hlavně schopnost splácet (DSCR), ne jen hodnota zástavy.
   – Developerská fáze je financovatelná, pokud je dobře připravený plán náběhu a provozu.
2. ESG jako základní podmínka
   – Energetické štítky A/B projdou bez problémů, C pouze s kapex plánem.
   – Banky vyžadují splnění ESG kritérií už při podpisu smlouvy.
   – Snížení marže za ESG není bonus – ESG je podmínkou samotné financovatelnosti.
3. Administrativní náročnost vyšší než u kanceláří
   – Stovky krátkodobých nájemních smluv.
   – Nutnost zastavovat pohledávky.
   – Potřeba efektivní správy dat a nájemních vztahů.
4. Master lease – nástroj, ale ne řešení všeho
   – Pomáhá zjednodušit výpočty návratnosti (např. DSCR).
   – Banky sledují sílu operátora a reálnou obsazenost.
   – Master lease je vhodný přechodný nástroj, ne dlouhodobé řešení.
5. Byty versus ubytovací jednotky
   – Byty mají vyšší likviditu a lepší exit strategie.
   – Ubytovací jednotky nabízejí vyšší výnosy, ale vyšší právní a oceňovací riziko.
   – Banky zohledňují typ kolaudace a právní režim.
6. Záruky, jistiny a nové produkty
   – Kauce běžně 1–2 měsíční nájmy.
   – Nový produkt na trhu: rent bond – alternativa ke klasickým jistotám, vhodná např. pro dostupné bydlení.
7. Důvěryhodnost investora je klíčová
   – Banky hodnotí historii investora, jeho projekty a schopnost reagovat na výkyvy.
   – Noví hráči bez historie mají složitější vyjednávací pozici.

Reflexe a souvislosti

Financování nájemního bydlení dnes není o ochotě bank.
Je o přípravě investora – o schopnosti splnit ESG kritéria, mít realistický provozní plán a předložit projekt, který je spravovatelný a dlouhodobě udržitelný.

Úspěšný nájemní projekt dnes začíná strategií – nejen stavební, ale i finanční, ESG a provozní.

Tento článek je součástí série shrnutí z Festivalu nájemního bydlení.

 Brzy také v našem Manuálu z Festivalu 2025 – praktickém shrnutí všeho, co na festivalu zaznělo.

Materiály z konference najdete ZDE.