Daň z nemovitých věcí je často vnímána jako drobná administrativní povinnost, která „nějak proběhne". V realitní praxi však platí, že i relativně nízká daň může mít při větším portfoliu nebo špatném nastavení nepříjemné dopady – ať už v podobě sankcí, zbytečných přeplatků, nebo zkresleného cash-flow projektu.
Rok 2026 nepřináší zásadní legislativní obrat, o to víc ale platí, že správné pochopení pravidel a jejich dopadů je otázkou profesionality vlastníka či investora. Přinášíme přehled toho nejdůležitějšího, co je potřeba mít pod kontrolou.
Rozhodující datum: 1. leden 2026
Základním principem daně z nemovitých věcí je stav vlastnictví k 1. lednu zdaňovacího období. Právě k tomuto datu se posuzuje, kdo daň platí – bez ohledu na to, zda nemovitost v průběhu roku prodáte, nebo naopak koupíte další.
Z pohledu real estate transakcí je to klíčový moment, který by měl být standardní součástí právní i finanční due diligence. Investor, který nabyl nemovitost v roce 2025, musí počítat s tím, že daňová povinnost se ho poprvé dotkne právě v roce 2026.
Daňové přiznání: administrativní detail, který často rozhoduje
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává automaticky každý rok, ale pouze při změně rozhodných skutečností. V praxi se nejčastěji jedná o nabytí nebo prodej nemovitosti, kolaudaci stavby, změnu výměry nebo změnu účelu užívání.
Pro rok 2026 platí termín do 31. ledna 2026, který se kvůli sobotě posouvá na 2. února 2026. Přestože je dnes možné přiznání podat elektronicky a proces je relativně jednoduchý, právě zde dochází k největším chybám – zejména u investorů, kteří spravují více nemovitostí nebo kombinují různé typy aktiv.
Zkušenost z praxe ukazuje, že špatně podané nebo opomenuté přiznání bývá odhaleno až s časovým odstupem, často v okamžiku, kdy už běží sankce.
Výpočet daně: proč stejná nemovitost neznamená stejnou daň
Daň z nemovitých věcí se neodvíjí od tržní hodnoty, ale od kombinace zákonných sazeb, výměry a místních koeficientů. Právě místní koeficienty představují faktor, který může zásadně ovlivnit výslednou částku – a zároveň prvek, který bývá při investičním rozhodování často podceňován.
Obce mají možnost daň zvýšit či snížit a rozdíly mezi jednotlivými lokalitami tak mohou být výrazné. Pro rok 2026 zůstává inflační koeficient na hodnotě 1,0, což znamená, že ke plošnému navýšení daně nedochází. To však nic nemění na tom, že lokální rozhodnutí obcí mohou mít větší dopad než celostátní legislativa.
Splatnost daně a její dopad na cash-flow
Z pohledu finančního plánování je důležité pracovat s termíny splatnosti. Daň do 5 000 Kč je splatná jednorázově do 1. června 2026, vyšší částky lze rozdělit do dvou splátek – v červnu a listopadu.
U větších portfolií nebo developerských projektů se však nevyplácí vnímat daň izolovaně. Její správné započtení do provozních nákladů a dlouhodobého výnosu je součástí profesionální správy nemovitostí.
Daň z nemovitosti jako součást real estate strategie
V Real Estate Academy dlouhodobě upozorňujeme na to, že daň z nemovitých věcí není jen „administrativa", ale součást širší daňové a investiční strategie. Zejména u komerčních nemovitostí, developerských projektů nebo holdingových struktur může špatné nastavení znamenat dlouhodobé finanční ztráty.
Rok 2026 je z tohoto pohledu stabilní, ale stabilita neznamená jednoduchost. Právě naopak – v době bez legislativních změn se nejvíce projeví rozdíl mezi amatérským a profesionálním přístupem.
Chcete jít v daních v real estate skutečně do hloubky?
Pokud vlastníte nemovitosti, investujete do real estate nebo se pohybujete v developerských projektech, základní přehled často nestačí. Daňové dopady se prolínají s právní strukturou, financováním i exitovou strategií.
Doporučujeme vám náš kurz Daně v Real Estate.
Kurz je určen profesionálům, kteří chtějí rozumět souvislostem, ne jen termínům – a mít daně pod kontrolou jako součást své realitní strategie.