Stavby mají určitou životnost, která se odvíjí od více faktorů, ale můžete ji ovlivnit pravidelnou údržbou. To, jak dlouho bude budova plnit svou funkci a přinášet vám užitek, záleží tedy z velké části na vás.
Životnost je doba, po kterou by měl stavební objekt vyhovovat požadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Po této době se stává nepoužitelným. Životnost se vyjadřuje v letech a u jednotlivých typů objektů je různá.
Stavbu tvoří jednotlivé konstrukční prvky, které se podle své životnosti rozdělují na konstrukční prvky s dlouhodobou a krátkodobou životností.
Životnost staveb zásadně ovlivňují faktory, jako je projekt stavby, způsob jejího založení, konstrukční systém, technologické provedení prvků dlouhodobé životnosti a také intenzita užívání, údržba a opravy.
Počítá se od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za běžné údržby. Obvykle je vyšší než ekonomická životnost. Ovlivňuje ji především konstrukční systém, údržba, rekonstrukce a modernizace.
Počítá se od vzniku stavby do okamžiku ztráty ekonomické užitečnosti (může jít o trvalou ztrátu výnosů nebo ztrátu využitelnosti změnou vnějších podmínek bez možnosti jiného využití).
Zjednodušeně řečeno jde o situaci, kdy se vyplatí stavbu zlikvidovat a na jejím místě postavit novou. Nebo o situaci, kdy není možné stavbu využít pro jinou funkci, což se stává v případě, že zanikne důvod pro daný druh provozu.
Počítá se od vzniku stavby do okamžiku jejího zastarání, ať už jde o styl, dispoziční řešení, standardy a technologie, změny trhu, rozvoj území a další záležitosti.
Počítá se od kolaudačního souhlasu do okamžiku vydání povolení o odstranění stavby.
Základním předpokladem dlouhé životnosti je pravidelná údržba.
Skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby. Jde o stav stavebního díla, kdy kvalita a cena nemovitosti klesá na základě jejího používání, působením atmosférických vlivů a změnami v materiálu.
Skutečnou životnost zjistíte na základě podrobné analýzy opotřebení v závislosti na charakteru údržby.
Údržba je jednou z nejvýznamnějších činností, která se na nemovitostech vykonává, protože může prodloužit jejich technickou životnost.
Všichni vlastníci nemovitostí mají podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. povinnost se stavební údržbě věnovat po celou dobu její existence. Pokud tak nečiní, stavební úřad jim to může přikázat. Údržba zahrnuje práce, které zajišťují její dobrý stavební stav, předcházejí jejímu znehodnocení a prodlužují životnost.
Údržba budov a zařízení by se neměla provádět, až když přestanou fungovat, ale dle principů facility managementu by jim měla předcházet.
Jde o přístup, kdy se nemovitost provozuje bez aktivní snahy o zachování projektované životnosti a parametrů. Výsledkem mohou být různé poruchy, některé provozně nepodstatné, zatímco jiné mohou vyžadovat okamžitou opravu.
U novostaveb je pravděpodobnost poruch velmi nízká a může se mylně zdát, že není třeba do údržby investovat. Zanedbání údržby však může prodražit, protože bude nutné hradit nákladné opravy a nemovitost nedosáhne plánované životnosti.
Jedná se o systematickou činnost, která podle časového plánu kontroluje, detekuje a zpomaluje opotřebení komponentů a zařízení, s cílem dosáhnout nebo prodloužit projektovanou životnost. Pokud budete preventivní údržbu provádět tak, jak výrobci doporučují, prodloužíte provozní životnost zařízení, což se vám vyplatí i po finanční stránce.
Předvídatelná údržba se zakládá na průběžném měření a analýzách, které by vás měly včas upozornit na blížící se opotřebení a degradaci, kterou je možné zpomalit. Na rozdíl od preventivní údržby, která je časově stanovená podle harmonogramu nebo doby provozu, se zaměřuje na zjištěný reálný stav nemovitosti a zařízení, což umožňuje včasnou reakci na aktuální potřeby údržby.
Tato údržba má podobný přístup jako prediktivní údržba. Jde o vytvoření údržby, která úzce souvisí s s podnikáním konkrétní organizace. Jedná se o to, že i dobře připravená údržba může zapříčinit poruchu a odstávku zařízení. Tato situace se označuje jako „údržbou zaviněné selhání“.
Samotný návrh na optimální postup by měl vycházet z diagnostiky současného stavu budovy, z nových technologických postupů a ze zohlednění finanční náročnosti navrhovaných postupů. Také je důležité vědět, jaké finanční prostředky bude nutné na dlouhodobou obnovu a údržbu vynaložit.
Harmonogram údržby a obnovy by se měl upřesňovat pravidelným monitoringem nebo na základě expertního systému, který hodnotí stávající stav a případné poruchy.
Komplexní pohled a systémový přístup k řešení procesů údržby a obnovy staveb poskytují zásady projektového řízení a facility managementu.
Související článek
