Proč banka ocenila nemovitost níž, než za kolik se prodává?

Proč banka ocenila nemovitost níž, než za kolik se prodává?

Realitní makléři se s touto situací setkávají poměrně často. Najde se kupující, dohodne se cena, připravují se smlouvy a kupující vyřizuje hypotéku. Pak přijde odhad pro banku a hodnota nemovitosti vyjde nižší, než je sjednaná kupní cena.

Prodávající bývá přesvědčený, že je nemovitost podhodnocená. Kupující řeší, kde vezme další vlastní prostředky. A makléř vysvětluje, proč se obchod najednou zkomplikoval.

Dobrou zprávou je, že ve většině případů nejde o chybu. Banka jednoduše posuzuje nemovitost jinou optikou než prodávající nebo kupující.

Jak banka přemýšlí při ocenění nemovitosti

Banka neposuzuje, za kolik se konkrétní nemovitost právě prodává. Potřebuje vědět, jakou hodnotu má zástava, proti které poskytne úvěr, a jakou hodnotu bude mít i v případě změny tržních podmínek.

Proto odhadce zkoumá zejména:

• technický stav nemovitosti,
• právní omezení,
• lokalitu,
• prodejnost podobných nemovitostí,
• ceny skutečně realizovaných obchodů.

Nabídková cena není totéž co hodnota pro banku

Majitelé často porovnávají svou nemovitost s aktuálními inzeráty na realitních portálech. Odhadce však pracuje především s cenami skutečně uskutečněných prodejů.

Podle dat Broker Consulting REALIndex činil v minulém roce rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou:

• v průměru 6 %,
• v Praze 4 %,
• na Vysočině až 7 %.

U bytu za 6 milionů korun může rozdíl představovat 240 000 až 420 000 Kč.

5 důvodů, proč může banka uznat nižší hodnotu nemovitosti

1. Technický stav neodpovídá srovnatelným nemovitostem

Dva byty mohou mít stejnou dispozici i výměru. Jeden je po kompletní rekonstrukci, druhý čeká výměna rozvodů, koupelny nebo kuchyně.

Kupující si budoucí investice často promítne do svých představ. Odhadce je však musí zohlednit přímo v ocenění.

2. Na nemovitosti váznou právní omezení

Věcná břemena, zástavní práva nebo nesoulad dokumentace mohou ovlivnit budoucí prodejnost nemovitosti.

A právě prodejnost je jedním z klíčových faktorů bankovního ocenění.

3. Nemovitost se nachází v méně likvidní lokalitě

Banka sleduje, jak snadno by bylo možné nemovitost v budoucnu prodat.

Byt v širším centru krajského města má z pohledu likvidity jiné parametry než atypický rodinný dům v malé obci.

4. Kupní cena výrazně převyšuje tržní úroveň

Pokud je sjednaná cena výrazně vyšší než u srovnatelných nemovitostí v okolí, bude odhadce hledat objektivní důvody pro takový rozdíl.

Pokud je nenajde, může dojít k nižšímu ocenění.

5. Banka provádí vlastní kontrolu odhadu

Ocenění není pouze výsledkem práce jednoho odhadce.

Banky využívají vlastní databáze, cenové modely a kontrolní mechanismy. Pokud se odhad významně odchyluje od běžných hodnot v dané lokalitě, bývá znovu prověřován.

Co nižší ocenění znamená pro kupujícího?

Rozdíl mezi kupní cenou a hodnotou uznanou bankou má přímý dopad na výši hypotéky.

Pokud kupující počítá například s financováním ve výši 80 % hodnoty nemovitosti, banka bude vycházet ze své odhadní ceny, nikoliv z kupní ceny.

Kupující tak často musí doplnit více vlastních prostředků, než původně plánoval.

Co by měl vědět realitní makléř?

Zkušený makléř klienty na možnost rozdílu mezi kupní cenou a bankovním oceněním upozorní už na začátku procesu.

Díky tomu:

• předejde nepříjemným překvapením,
• lépe nastaví očekávání prodávajícího,
• získá silnější argumenty při jednání o ceně,
• pomůže kupujícímu správně plánovat financování.

Pohled banky, odhadce a makléře se často liší

Každý z těchto účastníků sleduje jiný cíl:

Právě pochopení těchto rozdílů pomáhá předcházet komplikacím během obchodu.

Chcete lépe porozumět práci odhadce?

Těmto situacím a rozdílům mezi pohledem banky, odhadce a realitního makléře se detailně věnujeme v online kurzu Jak přemýšlí odhadce – Oceňování nemovitostí pro realitní makléře.

Na konkrétních příkladech z praxe ukazujeme, jak vzniká odhadní hodnota a jak s ní pracovat při jednání s klienty.

Odkaz na kurz: 

KLIKNĚTE ZDE