Proč cena za m² nestačí při nacenění nemovitosti
Majitel se rozhodne prodat byt a začne stejně jako většina. Podívá se na realitní portály, zjistí průměrnou cenu za metr čtvereční v okolí a udělá jednoduchý výpočet. 120 000 Kč za m², 80 m² - vychází 9,6 milionu korun. Logické, rychlé a velmi často nepřesné.
Za těch pár let, co se pohybujeme v oboru, jsme podobný scénář viděli mnohokrát. Majitel nastaví cenu podle m², nemovitost leží na trhu tři měsíce, pak se začne zlevňovat. Přitom problém nebyl v prezentaci ani v marketingu - byl v tom, že cena vznikla bez jediného pohledu na reálně prodané nemovitosti v okolí.
Stejné metry, jiná nemovitost
Vezměte dva byty 75 m² ve stejné ulici. První po rekonstrukci, balkon, parkovací stání, okna do vnitrobloku. Druhý v původním stavu, bez balkonu, bez parkování, okna do rušné ulice. Průměrná cena za m² oba byty zprůměruje. Kupující je zprůměrovat nedokáže.
Co kupující při prohlídce skutečně hodnotí
Lokalita pro kupujícího neznamená jen čtvrť. Znamená konkrétní věci - jak daleko je zastávka, jak dlouho trvá cesta do práce, jestli je v okolí škola. Dva byty vzdálené několik ulic mohou mít jinou cílovou skupinu, a tím i jinou cenu, přestože průměr za m² je pro oba stejný.
Technický stav kupující vyhodnotí během první prohlídky. Nezajímá ho, kolik majitel investoval - zajímá ho, co vidí. Stav koupelny, podlah, oken, společných částí domu. Rozdíl mezi bytem po rekonstrukci a bytem před rekonstrukcí bývá v ceně mnohem větší, než průměr za m² naznačuje.
Dispozice je samostatná kapitola. Dva byty se stejnou výměrou mohou nabídnout úplně jiný prostor - tři samostatné pokoje, nebo průchozí místnosti bez úložných prostor. Výměra je stejná, použitelnost není, a kupující to pozná okamžitě.
Balkon, terasa nebo parkovací stání průměrná cena za m² nezachytí - proto je odhadci posuzují samostatně jako korekce k hodnotě bytu samotného.
A pak je tu právní stav, který majitelé nejčastěji přehlédnou úplně. Věcné břemeno nebo nesoulad dokumentace se skutečným stavem může hodnotu změnit bez ohledu na to, jak hezká je koupelna. Odhadce to řeší při ocenění, kupující to objeví při prověřování - a obchod se zkomplikuje.
Kde vzniká problém
Majitel si najde průměrnou cenu za m², vynásobí ji výměrou, přidá rezervu, protože svůj byt považuje za nadprůměrný. Pak se několik měsíců nic neděje.
Jako makléř v té situaci potřebujete argumentovat konkrétními daty. Když klientovi řeknete jen „vaše cena je moc vysoká", dostanete odpor. Když mu ukážete realizované prodeje podobných nemovitostí a vysvětlíte, čím se jeho byt liší a jak se ten rozdíl promítá do ceny, přestanete být ten, kdo chce byt podprodat - a stanete se tím, kdo rozumí trhu.
Jak s tím pracují odhadci
Při profesionálním ocenění se kombinují realizované prodeje, technický stav, dispozice, lokalita, právní stav a aktuální situace na trhu. Teprve z toho vychází hodnota, která odpovídá tomu, co kupující skutečně platí.
Jak odhadci vybírají srovnatelné nemovitosti, jak nastavují korekce a proč jejich výsledek někdy vychází jinak než makléřské nacenění - to rozebíráme v kurzu „Jak přemýšlí odhadce - Oceňování nemovitostí pro realitní makléře". [ODKAZ]
Majitel se rozhodne prodat byt a začne stejně jako většina. Podívá se na realitní portály, zjistí průměrnou cenu za metr čtvereční v okolí a udělá jednoduchý výpočet.
120 000 Kč za m² × 80 m² = 9,6 milionu korun.
Logické, rychlé a velmi často nepřesné.
Za těch pár let, co se pohybujeme v oboru, jsme podobný scénář viděli mnohokrát. Majitel nastaví cenu podle m², nemovitost leží na trhu tři měsíce a následně začíná zlevňování. Přitom problém nebyl v prezentaci ani marketingu. Problém byl v tom, že cena vznikla bez jediného pohledu na reálně prodané nemovitosti v okolí.
Stejné metry, jiná nemovitost
Vezměte dva byty o velikosti 75 m² ve stejné ulici.
První je po rekonstrukci, má balkon, parkovací stání a okna do klidného vnitrobloku.
Druhý je v původním stavu, bez balkonu, bez parkování a s okny do rušné ulice.
Průměrná cena za m² oba byty zprůměruje. Kupující je zprůměrovat nedokáže.
Co kupující při prohlídce skutečně hodnotí
Lokalita není jen adresa
Lokalita pro kupujícího neznamená pouze městskou část.
Zajímá ho:
- vzdálenost zastávky MHD,
- dostupnost zaměstnání,
- školy a školky v okolí,
- občanská vybavenost,
- hluk a kvalita okolního prostředí.
Dva byty vzdálené několik ulic mohou mít zcela odlišnou cílovou skupinu a také rozdílnou tržní cenu, přestože průměrná cena za m² bude stejná.
Technický stav rozhoduje
Kupující technický stav vyhodnotí během několika minut.
Nezajímá ho, kolik majitel do nemovitosti investoval. Zajímá ho, co vidí:
- koupelnu,
- podlahy,
- okna,
- stav domu,
- společné prostory.
Rozdíl mezi bytem po rekonstrukci a bytem před rekonstrukcí bývá v ceně často mnohem větší, než naznačuje pouhá cena za metr čtvereční.
Dispozice může změnit hodnotu o statisíce
Dva byty mohou mít stejnou výměru, ale zcela odlišnou využitelnost.
Jeden nabídne tři samostatné pokoje a dostatek úložných prostor. Druhý průchozí místnosti a komplikované uspořádání.
Výměra je stejná. Uživatelská hodnota nikoliv.
Balkon, terasa nebo parkovací stání
Průměrná cena za m² nezachytí hodnotu benefitů, které kupující aktivně vyhledávají.
Proto odhadci posuzují samostatně například:
- balkon,
- terasu,
- zahradu,
- sklep,
- parkovací stání,
- garáž.
Tyto prvky mohou významně ovlivnit výslednou cenu.
Právní stav bývá podceňovaný
Právní vady dokážou hodnotu nemovitosti ovlivnit bez ohledu na její technický stav.
Typicky se jedná o:
- věcná břemena,
- zástavní práva,
- nesoulad dokumentace se skutečným stavem,
- chybějící kolaudaci některých úprav.
Odhadce tyto skutečnosti zohledňuje při ocenění. Kupující je zpravidla odhalí během právního prověřování, což může celý obchod výrazně zkomplikovat.
Kde vzniká problém
Majitel si najde průměrnou cenu za m², vynásobí ji výměrou a často přidá ještě rezervu, protože svůj byt považuje za nadprůměrný.
Výsledkem bývá příliš vysoká nabídková cena a měsíce bez vážného zájemce.
Právě zde nastupuje role makléře.
Pokud klientovi pouze řeknete:
"Vaše cena je moc vysoká."
pravděpodobně narazíte na odpor.
Pokud mu ale ukážete:
- realizované prodeje podobných nemovitostí,
- rozdíly mezi jednotlivými byty,
- vliv technického a právního stavu na cenu,
přestanete být tím, kdo chce nemovitost podhodnotit. Stanete se odborníkem, který dokáže cenu obhájit daty.
Jak s tím pracují odhadci
Profesionální ocenění nikdy nevychází pouze z ceny za metr čtvereční.
Odhadci kombinují:
- realizované prodeje,
- technický stav,
- dispozici,
- lokalitu,
- právní stav,
- aktuální situaci na trhu.
Teprve souhrn těchto faktorů vytváří hodnotu, která odpovídá tomu, co jsou kupující skutečně ochotni zaplatit.
Chcete pochopit, jak přemýšlí odhadce?
Jak odhadci vybírají srovnatelné nemovitosti? Jak nastavují korekce? A proč jejich výsledná hodnota někdy vychází jinak než makléřské nacenění?
To vše podrobně rozebíráme v kurzu „Jak přemýšlí odhadce – Oceňování nemovitostí pro realitní makléře“.
ODKAZ ZDE