Pronájem nemovitostí z pohledu DPH
Pokud se zabýváte pronájmem nemovitostí, ať už k bydlení nebo jiným účelům, je důležité vědět, jak je to s DPH. Přiblížíme vám, jak funguje zdanění nájmu nemovitostí v souladu s českými zákony a jaké jsou klíčové faktory pro pronajímatele a nájemce u různých typů nemovitostí.
DPH režim u pronájmu
Zásadními pojmy jsou režim osvobozeného a režim zdanitelného plnění. Jde o způsob, jakým se DPH vztahuje na nájem nemovitostí a zda je nájemce povinný platit DPH na nájemném. Oba tyto režimy si představíme.
Režim osvobozeného plnění
Zjednodušeně řečeno, režim osvobozeného plnění znamená, že nájem nemovitosti je osvobozený od DPH. To se obvykle vztahuje na bytové nemovitosti, které jsou určené pro trvalé bydlení. V rámci tohoto režimu není pronajímatel registrovaný jako plátce DPH a nájemce není povinný platit DPH na nájemném. Bytové nemovitosti jsou tak osvobozené od této daně.
Kdy je nájem osvobozený od DPH
Podle § 56a odst. 1 zákona o DPH je nájem nemovité věci osvobozený od daně s výjimkou
- krátkodobého nájmu nemovité věci
- poskytnutí ubytovacích služeb, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 55 ve znění platném k 1. lednu 2008
- nájmu prostor a míst k parkování vozidel
- nájmu bezpečnostních schránek
- nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení
Režim zdanitelného plnění
V režimu zdanitelného plnění je naopak nájem nemovitosti zahrnutý do systému DPH. To obvykle platí pro komerční nemovitosti, které slouží podnikatelským účelům. V rámci tohoto režimu je pronajímatel registrovaný jako plátce DPH a nájemce má povinnost platit DPH na nájemném. To znamená, že nájemce zahrnuje DPH do svých nákladů na nájem.
Definice staveb a prostorů
Jak už jsme naznačili, pro správné určení, zda má nájem osvobozené nebo zdanitelné plnění, je důležité správně stanovit typ nemovitosti. Nyní si jednotlivé typy nemovitostí představíme a zároveň si vysvětlíme, jak je to v jejich případě s DPH.
Bytové domy
Pro účely DPH jsou bytové nemovitosti obvykle definované jako prostory, které jsou určené k trvalému bydlení. Jedná se například o byty, rodinné domy a podobné objekty obývané jako domov. V České republice jsou bytové nemovitosti obvykle osvobozené od daně z přidané hodnoty (DPH). To znamená, že pokud pronajímáte byt k dlouhodobému obytnému užívání, není třeba uplatňovat DPH na nájemné a není nutné registrovat se jako plátce DPH.
Ubytovacích zařízení
Mezi ubytovací zařízení můžeme zařadit hotely, motely, studentské koleje a patří sem také pronájmy nabízené na různých platformách (Airbnb nebo Booking.com). Ty mohou také podléhat DPH.
Polyfunkční dům
Jako polyfunkční dům můžeme označit budovu, v níž byty tvoří méně než 60 % podlahové plochy. Bytové jednotky pak zpravidla pronajímáte fyzickým osobám a kanceláře a další komerční prostory právnickým osobám. V případě, že je pronajímáte neplátci DPH, tak je nájem osvobozený od DPH, pokud je pronajímáte plátci DPH, tak nájem může podléhat DPH, pokud se tak domluvíte. V tomto případě máte nárok na krácený odpočet DPH koeficientem.
Komerční nemovitosti
Na rozdíl od bytových nemovitostí, mohou komerční nemovitosti, jako jsou kancelářské prostory nebo prodejny, podléhat DPH v případě, že je pronajímáte pro podnikatelské účely plátci DPH. To znamená, že nájemce má povinnost platit DPH na nájmu. Je tedy důležité, abyste jako pronajímatel registrovali svou činnost jako plátce DPH a zahrnuli DPH do nájemného.
Nájem vs. ubytování
Dále je důležité porozumět rozdílu mezi nájmem a ubytováním. Liší se především tím, jestli se k užívání prostoru zajišťují další služby. Doba užívání prostoru není sama o sobě rozhodující.
Nájem
Pronajímatel a nájemce sjednávají nájem prostřednictvím nájemní smlouvy. Pronajímatel se v ní zavazuje, že přenechá za úplatu v předem stanovené výši (za nájemné), bytový prostor k užívání nájemci.
Od ubytování se liší tím, že jde o užívání bytového prostoru bez poskytování dalších služeb, jako je úklid bytu, dodání ložního povlečení nebo občerstvení.
Ubytování
Ubytování se obvykle týká krátkodobého pronájmu nemovitosti, například pro turisty v hotelech a penzionech nebo jde o jiné krátkodobé pobyty, přičemž doba ubytování není stanovena zákonem.
Ubytovací služby patří do režimu zdanitelného plnění. To znamená, že se jako pronajímatel registrujete jako plátce DPH a nájemce (host) má povinnost platit DPH na ubytování. Standardní sazba DPH 21 % je pro ubytovací služby poskytované v ubytovacích zařízeních (hotely, penziony) je snížená na 10 %.
Nezapomínejte na daň z příjmu
Jako pronajímatel máte také daňové povinnosti ohledně příjmů z nájmu, které by měly být zahrnuté do daňového přiznání a podléhat daním z příjmu fyzických nebo právnických osob. To je ale už jiné téma, kterému se třeba budeme věnovat v nějakém dalším článku.
Teď už máte jasno, jak je to s DPH u nájmu jednotlivých typů nemovitostí a znáte pravidla, kterými se řídí. Pokud vás zajímají podrobnější informace, nebo chcete probrat konkrétní situaci, neváhejte se na nás obrátit. Připravíme vám kurz na míru, nebo domluvíme konzultaci s lektorem.
